伊通满族自治县人民政府   2020-09-25 15:24:00   来源: 县政府 

关于《伊通满族自治县城市商品房预售管理办法》政策解读

  一、《办法》出台的背景

  随着近年我县房地产市场不断壮大,我县《伊通满族自治县城镇商品房预售管理办法》伊通满族自治县人民政府令伊政发[2011] 3号,于2011年4月28日县政府5届第36次常务会议讨论通过,自2011年6月1日起施行。实施至今已9年,国家、建设部、省建设厅方面的法律、法规、政策不断出台,结合“最多跑一次”以及四平市人民政府文件四政发【2018】24号“关于印发四平市城市商品房预售管理办法的通知”文件精神,我县《伊通满族自治县城镇商品房预售管理办法》已逐渐显现出不适应形势发展的滞后性,也出现了与上位法不一致的地方,亟待进行修订完善,为更好地对商品房预售进行有效监管,保障房地产交易各方当事人的合法权益,维护房地产市场交易秩序,促进我县房地产市场平稳健康发展。结合本县实际,制定本办法。《办法》起草后,经县政府法制办审核,县政府办审批,县政府分管领导把关,几经修改和完善,最终形成文件稿。

  二、《办法》的主要内容

  《办法》共五章二十五条。

  第一章共四条。规定了制定《办法》的目的,政策依据,适用范围和总括要求。

  第二章共四条。规定了商品房预售应当符合的条件,商品房预售实行许可制度。开发企业申请预售许可应当提交的证件(复印件)及资料内容。商品房预售许可证办理的程序。

  第三章共八条。规定了开发企业预售商品房所得款项应当用于有关的工程建设,不得挪作他用。预售人应当设立商品房预收款专用账户,并接受商品房预售行政主管部门的监管;预售人有多个预售项目的,应当分别设立商品房预收款专用账户。

  规定了未取得《商品房预售许可证》的,不得进行商品房预售等行为,取得预售许可的商品住房项目,开发企业要在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格,并严格按照申报价格,明码标价对外销售。开发企业不得将企业自留房屋在房屋所有权初始登记前对外销售,不得采取返本销售、售后包租的方式预售商品住房,不得进行虚假交易。未取得商品房预售许可证明而签订的商品房预售合同无效,但是在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定有效。

  规定了开发企业进行商品房预售,应当向承购人出示《商品房预售许可证》。售楼广告和说明书应当载明《商品房预售许可证》的批准文号。

  规定了商品房预售,开发企业应当与承购人签订商品房预售合同的要求。

  规定了开发企业在订立商品房买卖(预售)合同之前必须向买受人明示的办法和文件,签订商品房买卖合同时,应当使用统一制订的《商品房买卖合同示范文本》。商品房买卖合同应明确的内容。

  规定了开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后,房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的变化,以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的,开发企业应当在变更确立之日起10日内,书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的,视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。开发企业未在规定时限内通知买受人的,买受人有权退房;买受人退房的,由开发企业承担违约责任。

  规定了商品房严格实行购房实名制,认购后不得擅自更改购房者姓名。购房人预订商品住房后,未在规定时间内签订预售合同的,预订应予以解除,解除的房源应当公开销售。已签订商品住房买卖合同并网上备案、经双方协商一致需解除合同的,双方应递交申请并说明理由,所退房源应当公开销售。

  规定了预售的商品房交付使用之日起90日内,承购人应当依法到不动产登记管理部门办理权属登记手续。开发企业应当予以协助,并提供必要的证明文件。?由于开发企业的原因,承购人未能在房屋交付使用之日起90日内取得房屋权属证书的,除开发企业和承购人有特殊约定外,开发企业应当承担违约责任。

  第四章共五条。规定了开发企业未取得《商品房预售许可证》,擅自预售商品房的需要负的法律责任,商品房预售行政主管部门应行使的职责等。

  明确了开发企业在预售商品房中和房地产中介机构代理销售中出现违法违规情况后商品房预售行政主管部门相应处理办法及罚款规定。

  规定了商品房预售管理工作人员在房地产开发经营监督管理工作中应负的法律责任、行政责任。

  第五章共四条。规定了本办法中“没收违法所得”含义。本办法所管理的商品房范围,明确了本办法与上位法相抵触时,以上位法为准。规定了本办法自2020年8月30日起正式执行。原伊通满族自治县人民政府令伊政发[2011] 3号《伊通满族自治县城镇商品房预售管理办法》同时废止。

  以上特此说明。

  伊通满族自治县住房和城乡建设局

  2020年9月10日


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