伊通满族自治县人民政府   2020-07-20 17:26:00   来源: 县人民政府

伊通满族自治县人民政府关于依法处理不动产统一登记过渡期有关历史遗留问题的若干意见

  

伊通满族自治县人民政府文件

 

 

 

伊政发〔2020〕8号


  

  各乡(镇)人民政府,各街道办事处,开发区管委会,县政府各部门:

  自2016年11月实行不动产统一登记制度以来,伊通满族自治县不动产登记中心在办理不动产登记业务过程中,遇到一些亟待解决的历史遗留问题。为充分保障不动产权利人的合法权益,本着“房地一体、稳定连续、实事求是、尊重历史、方便群众、维护权益”的宗旨,妥善解决因各种客观原因导致的无法进行不动产统一登记的问题,根据有关法律法规政策规定,结合我县实际,经第11次县委常委会和县政府七届8次常务会议讨论通过,依照如下意见处理:

  一、基本原则

  1.坚持实事求是与依法处理相结合的原则。解决历史遗留问题,既要坚持依法处理,又要从实际出发;既要考虑公共利益,又要维护当事人的正当权益;既要结合本地实际精心设计,又要力求简化程序方便群众办事,依法妥善处理历史遗留问题。

  2.坚持尊重历史和面对现实相结合的原则。充分考虑到有关不动产法律法规政策的逐步完善过程,立足长远,着力当下,既要尊重历史,又要面对现实,树立依法保护产权的理念,妥善处理好实行不动产统一登记过渡期遇到的历史遗留问题,推动形成保护产权的良好社会氛围。

  二、历史遗留问题界定

  本意见所指历史遗留问题,是指2016年年底前,非因不动产申请人自身原因造成的,只有房屋产权证没有土地使用证,或者房屋产权证、土地使用证(以下简称“两证”)均未办理的不动产。国有土地上的历史遗留问题主要包括:

  (一)原机关、企事业单位为改善办公条件或者职工居住条件,在国有土地上开发建设的房屋并已实际使用,因土地开发建设审批手续不完善,导致房屋实际使用人只有房屋产权证没有土地使用证或者两证均未办理的。

  (二)有土地开发建设审批手续,但因开发建设单位实际开发建设的建筑物超容积率、超面积或者改变用途,没有通过竣工验收,导致实际购房人(已经取得房屋产权证或者已经进行房屋买卖登记备案的产权单位和个人,下同)只有房屋产权证没有土地使用证或者两证均未办理的。

  (三)有土地开发建设审批手续或者没有土地开发建设手续,但因开发建设单位主体资格消失(撤销、注销、吊销)或者欠缴土地出让金等原因,导致实际购房人只有房屋产权证没有土地使用证或者两证均未办理的。

  (四)因旧城改造而开发建设的经济适用房、廉租房等非盈利性住宅,导致实际购房人只有房屋产权证没有土地使用证或者两证均未办理的。

  (五)其他非购房人自身原因造成的只有房屋产权证没有土地使用证或者两证均未办理的。

  其他历史遗留问题,采取“一事一议”方式解决。

  列入城镇近期开发建设规划区域内的不动产和个人违反规划私搭滥建的违章建筑,不适用本意见。

  三、主要政策措施

  (一)农村村民住宅及其宅基地,原则上按照《吉林省人民政府关于进一步明确农村集体土地确权登记发证若干问题的意见》(吉政发〔2012〕29号)规定,申请不动产登记。

  1.农村村民的房屋及其宅基地,只要符合村镇规划,符合“一户一宅”法定要求或者通过购买、赠与、继承房屋一并取得宅基地的,可以持规划部门出具的符合村镇规划证明和村委会证明,经乡镇政府审核同意,可直接申请不动产登记。需要依法办理宅基地审批手续的,应当补办宅基地审批手续。

  2.农村村民改变宅基地用途的,原则上先按宅基地进行不动产产登记。在符合规划的前提下,确需改变用途的,依法办理集体建设用地审批或者集体土地征收手续,再行申请办理不动产登记。

  3.在符合规划的前提下,村庄、集镇、建制镇中的农民集体所有的建设用地使用权发生流转,符合《土地管理法》第六十三条规定,可以补办集体建设用地审批或者集体土地征收手续,再行办理不动产登记。

  4.妥善处理违法占用的宅基地和集体建设用地。严禁通过不动产登记将违法占用的宅基地和集体建设用地合法化。违法占用的宅基地和集体建设用地必须依法依规处理后方可申请不动产登记。1982年《村镇建房用地管理条例》实施后,违法占用的宅基地、集体建设用地,符合土地利用总体规划、村庄和集镇规划的,经集体经济组织同意,由村民委员会出具证明并公告30天无异议的,参照历次土地市场治理整顿有关政策,按照当时法律法规规定处理,补办用地审批手续后,方可申请不动产登记;对不符合土地利用总体规划、村庄和集镇规划的,以及农村村民一户骗取批准的第二宗以上宅基地,城镇居民在农村违法购买、建造的宅基地,以兴办“乡(镇)企业”、 “乡(镇)村公共设施和公益事业建设”为名非法占用(租用)农民集体所有土地进行非农业项目建设,以及“以租代征”非法使用农民集体所有土地进行非农业项目建设的,只统计备案房屋,不予登记,逐步分类处理。

  (二)对国有土地上历史遗留的两证均未办理的无籍房,已按《吉林省人民政府办公厅转发省住房城乡建设厅吉林省关于一次性解决历史遗留无籍房屋登记问题意见的通知》(吉政办发〔2012〕56号)规定进行了处理,原则上不再重复处理。但由于客观原因,未能按《吉林省人民政府办公厅转发省住房城乡建设厅吉林省关于一次性解决历史遗留无籍房屋登记问题意见的通知》(吉政办发〔2012〕56号)规定进行处理的遗留问题,可以予以处理。

  1.在国有土地上开发建设的房屋并已实际使用,因土地开发建设审批手续不完善,原则上由原开发建设单位补办手续后,统一办理不动产登记。

  2.原开发建设单位主体资格消失或者无法找到的,经市场监督管理部门认定后,由实际购房人持购房合同和有关部门出具用地审批证明、符合规划证明、销售许可证明、竣工验收证明、买受人完税证明等,直接申请办理不动产登记。有关部门可以按原开发建设用地范围统一出具证明。

  3.直接从开发建设单位购买的房屋,购房合同、付款凭证不规范或不齐全,但基本可以确定权利归属的,实际购房人可以申请不动产登记。不动产登记机构受理申请后,应当向社会发布期限为30天的询异公告,对无异议的可办理不动产登记手续。办理该登记时,应在不动产登记簿中记载申请材料存有瑕疵的事实,提示不动产再交易买受人,同时记入询问笔录。

  4.无籍房已经转让的,现买受人可持购房合同、付款凭证以及原始权利归属证明等材料申请登记。申请时原权利人应到场签字,但持有公证机关公证文书或者人民法院、仲裁委员会的法律文书的除外。

  5.符合当时城镇总体规划,但不符合现行城镇总体规划的,可以持规划部门出具的不影响现行城镇总体规划实施的规划证明,申请不动产登记。

  6.采取利用土地、资金合作方式建设的房屋,参照前述规定办理不动产登记。

  (三)对国有土地上只有房屋产权证或者已经进行房屋备案,但未办理土地使用证的,可以持原《房屋所有权证》或者房屋备案档案证明,申请不动产登记。

  1.历史遗留的机关、企事业单位在自有土地上开发建设的房屋,或者单位、群众自发集资委托开发建设单位开发建设的非营利性住宅,划拨方式使用国有土地的,有房屋产权证,按照依据《不动产登记暂行条例》关于原旧证永久有效的原则,原则上暂不更换不动产权利证书。因法律文书、买卖、继承、受遗赠等原因,处分该不动产时,应持土地出让金补缴凭证和完税凭证办理过户登记;涉及抵押的,在抵押权实现时,需补缴土地出让金并完税后再行办理变更登记手续。补缴土地出让金按照楼房实际占地面积分摊使用权面积,按照现行地价标准缴纳(具体按照大于等于标定地价的10%标准执行)。

  2.实施不动产统一登记前,开发建设单位未完成竣工验收,但已办理房屋首次登记的,实际购房人可以直接申请办理不动产登记。涉及规划调整的,不影响为实际购房人办理不动产登记业务,但应由开发建设单位持规划部门出具的规划调整意见到国土资源部门补办用地审批手续,以项目用地范围或宗地范围进行统一核算,需要补缴土地出让金的应依法补缴土地出让金。

  3.原开发建设单位已办理用地审批,虽未取得国有土地使用证,但不欠缴土地出让金,不涉及土地查封等限制登记情况的,实际购房人可持购房合同直接申请办理不动产登记。原开发建设单位欠缴出让金的违法行为另案处理(具体由政府牵头,相关部门配合,依法追缴。追缴工作期限定在1个月内办结,未能办结的,可启动司法程序,同时经政府联席会议批准,登记机构可办理房地产项目首次登记)。

  4.原开发建设单位没有办理用地审批的,对房屋用途为住宅的,已取得《房屋所有权证》的,依据《不动产登记暂行条例》关于原旧证永久有效的原则,暂不需更换不动产权利证书,但涉及转让的,需补交土地出让金并完税后办理不动产登记(补缴土地出让金按照楼房实际占地面积分摊使用权面积,按照现行地价标准缴纳,具体按照大于等于标定地价的10%标准执行);对一、二层用途为商服的,需提交政府联席会议一事一议方式解决,不动产登记机构可先予以受理,进行权籍调查后转国土审批部门依据权籍调查确定的面积和用途进行审批(审批时开发建设单位应持规划部门出具的不影响现行城市总体规划的意见说明),并按照现行地价进行评估,依据评估价格依法缴纳土地出让金和相关费用后办理不动产登记,为简化程序,可以采取协议方式出让。

  (四)对国有土地上历史遗留的,已经批准建设的项目用地,因建设单位超容积率或者超面积等原因(或未按规划批准方案建设的),未通过验收的楼房,由规划部门限期依法调查,完善规划手续,未能办结的可启动司法程序。同时,经政府联席会议领导小组研究批准,对符合规划部分可以分割出来先行登记。由购房人持规划部门出具的规划证明或者《房屋所有权证》,申请不动产登记,按照小区现状面积分摊土地使用权。涉及改变用途的,需提交政府联席会议一事一议方式解决,不动产登记机构可先予以受理,进行权籍调查后转国土审批部门依据权籍调查确定的面积和用途进行审批(审批时开发建设单位应持规划规划部门出具的不影响现行城市总体规划的意见说明),并按照现行地价进行评估,依据评估价格依法缴纳土地出让金差价和相关税费后办理不动产登记,为简化程序,可以采取协议方式出让。

  (五)对以划拨方式使用国有土地的商业用地(门市房)或者改变土地、房屋用途的,需提交政府联席会议一事一议方式解决,不动产登记机构可先行受理,按产权人申请登记时的规定,由产权人持规划部门出具的不影响现行城市总体规划的证明到国土部门先行办理土地有偿使用(出让或者租赁)审批手续和完税手续,再申请办理不动产登记。土地可按照协议方式出让,按照现行规定评估土地价格,根据评估价格缴纳土地出让金和相关税费后办理不动产登记。

  (六)经济适用房、廉租房等申请不动产登记,参照上述规定申请不动产登记。土地使用方式按原土地审批手续确定。涉及不动产交易的,按国家有关规定执行。

  (七)由于历史原因,不动产单元没有界址、空间界限、面积等信息,不能完成不动产登记的,需重新测绘宗地、房屋信息,按照《中华人民共和国物权法》第十一条规定,由申请人根据不同登记事项提供权属证明和不动产界址、面积等必要材料。申请人可以委托不动产登记机构通过政府采购指定的有资质的中介机构承担中介服务,依法办理不动产登记。因政府部门原因导致不动产信息错误的,可以直接依法办理不动产更正登记。

  (八)权利人申请不动产登记,涉及土地面积为分摊面积的,根据实际情况,可以采取单栋共用分摊、宗地面积分摊、依约定分摊的方法之一办理不动产登记。原土地面积已分摊的,原则上保持不变。

  (九)对买卖、赠与、继承等产权转移的不动产登记,税务部门负责清缴欠税,权利人应提供完税凭证或者税务部门出具的完税证明,申请不动产登记。不动产登记机构只作形式审查。

  (十)法律、法规已有明确规定的,从其规定。

  四、工作责任

  (一)申请人应对申请材料实质内容的真实性、有效性、合法性负责,并由申请人书面保证。

  (二)开发建设单位存在违反城乡建设规划、土地管理、人防、消防等法律法规以及欠缴税费等方面的问题,由有关部门依法进行处理。

  1.县国土资源部门负责土地和房屋的性质、面积、权属的核查确认,并负责追缴相应的土地价款。同时,对国有资产处置进行监督。

  2.财政部门负责解决相关费用。其中,土地评估费从土地有偿使用费中列支。

  3.住建部门负责对历史形成的无籍房的开发企业追究其违规责任,对建设单位进行开发资质确认及房屋质监审核。

  4.规划部门对历史遗留的未取得房产证、土地使用证或两证均未取得的宗地(房屋),依法出具不影响现行城市总体规划的规划意见,便于权利人依法登记。

  5.人防、消防部门按照各自职能对所申请事宜进行审核确认。

  6.税务部门负责对申报土地、房屋的纳税对象、缴税标准进行确认,并对完税证明的缴纳标准和真实性负责。

  7.其他相关部门根据各自职能履行相关职责。

  (三)不动产登记涉及部门多,审批流程长,各相关部门要提速高效,主动作为,切实履行工作职责。有关行政部门及其工作人员在解决不动产登记历史遗留问题过程中以权谋私、徇私舞弊、玩忽职守、相互推诿等失职渎职行为,导致权利人无法办理不动产登记的,对责任单位或责任人依法依规追责问责,构成犯罪的,依法追究其刑事责任。

  (四)开发建设单位因不配合或者不缴纳欠缴的土地出让金、相关税费等,导致历史遗留问题未有效解决的,相关部门要从严依法追责,涉及犯罪的要及时移交司法机关,同时,将其列入黑名单,将所涉及企业及个人与开发建设相关的规划、用地、建设、销(预)售、投融资等手续暂停办理,停止批准其新的建设项目。

  五、组织实施

  (一)加强组织领导。县政府建立由主管领导主持,国土资源、住建、规划、农业、林业、水利、监察、审计、法院、检察院、财政、市场监督、地税、人防、消防、农经、电视台、政府网站等部门参加的联席会议制度,定期集体研究决定工作中的重大问题。对权属来源是否合法认定等具体问题,由县不动产登记机构集体讨论决定。

  (二)妥善处理争议。不动产权属有争议的,由县不动产登记机构组织调解,调解达成协议的,按照协议约定办理不动产登记;对权属争议较大,一时难以按法定程序处理的,暂按现状划定争议区,查清争议区现状以及各自主张,并记录在案,逐步加以解决。

  (三)强化档案管理。对因历史原因造成的,不动产登记薄等档案资料不完整的,应当依照有关规定要求不动产权利人重新提交补齐,确保不动产登记簿完整。没有档案资料的,重新确权登记。

  (四)规定办理限时。本次不动产登记遗留问题采取集中办理、一次性方式解决,2022年12月31日前完成,逾期办理的,不再适用本意见。

  (五)设立法律法规咨询窗口。对不动产登记法律法规、办事程序、提交材料等事宜,由县不动产登记机构负责解答。

  此意见执行日期为2020年1月1日起,如与国家法律法规和上级文件规定有悖,以执行国家法律法规和上级文件为准。

  

                             伊通满族自治县人民政府

                               2020年7月20日


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